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中垠地产张亚峰:稳健者生 合作者赢 运营者胜

2017-08-17 11:04:20来源:中国建设报 繁体中文 打印 关闭
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  “如何看?怎么干?” 2017年,中国房地产真正走入变革之年。告别炒房时代,行业深度调整,排查暗礁险滩,房企剧烈分化,长效机制加快建立……中国房地产发展的大逻辑正在按照“房子是用来住的”的根本定位进行重塑。

中垠地产张亚峰:稳健者生 合作者赢 运营者胜

  辨明大势,才好落子;确定方向,方好发力;看清未来,走好当下。《中国建设报•中国房地产》与行业专家学者、企业代表一同洞悉变革大逻辑、研判转型大机遇。

  本期高端对话嘉宾为品牌房企中垠地产有限公司党委书记、执行董事、总经理张亚峰。作为国有房企负责人,张亚峰认为,随着行业内外部环境和发展阶段的深刻变化,房企应放弃幻想、认清形势,树立稳健均衡健康的发展理念管控风险,以共生共兴的合作模式谋求共赢。

  《中国建设报•中国房地产》:作为房企负责人,你如何看待今年以来房地产市场走势和特点?

  张亚峰:今年以来,房地产市场进入前所未有的变局,租售同权震动四方。面对风云变幻的市场,大小房企都必须作出抉择,适应全新的逻辑。

  从整体来看,房地产市场主要呈现出3个特点:

  一是“房子是用来住的、不是用来炒的”,抓住了中国房地产改革目标的“根本命门”,使房子真正回归居住属性。过去房地产调控之所以难见成效,很大程度上是因为过于注重调控房价,没有明确房地产的发展定位。房企和投资者应放弃幻想,绝不应低估国家对房地产领域全面改革的坚定决心。

  二是楼市供应结构性变化加速,租赁时代即将到来。从上半年可以看出,热点城市不仅增加供地,而且供地结构也发生了明显变化,重点向保障性住房和自持物业的租赁住房转变。“十三五”期间,上海(楼盘)计划新增供应的170万套住房中,租赁住房占比达到60%。同时,新增供地“自持并租赁”也呈现常态化。“租售并举”将成为房地产长效机制的重点内容。

  三是房企进一步分化的局面愈加明显。行业聚集度发生巨大变化,去年市场集中度大约只有10%,而今年已达31%。从2017年上半年数据分析,规模房企的门槛和行业集中度均在提升,其中行业前30名之间的竞争尤为激烈,这对中小型房企来说是一个巨大的生存挑战。

  《中国建设报•中国房地产》:你对今年下半年和明年房地产市场持什么看法?

  张亚峰:房地产市场稳定是政府、房企、消费者都愿意看到的局面。对于房企而言,更需要以城市视角研判房地产市场走向。

  首先,中国城市发展进入城市群、都市圈阶段,读懂城市群及轨道交通规划将成为房企实现精准布局的必修课。根据规划,我国共有六大城市群,其销售规模占了全国60%以上,在此范围内,很多非一线城市房价和地价都出现大幅度增长。还有一个重要指标就是轨道交通规划。核心城市部分职能将通过轨道交通网络进行分散,解决大城市人口、产业过于集中的问题,同时也将对特色小镇产生拉动作用,这对房企来说是一个重要机会。

  其次,下半年对房地产市场限制还会进一步增加。近年来,房地产市场成交依旧保持热度,房价还有反弹压力。从市场来看,房贷利率将延续上浮趋势,货币市场或将继续收紧,这些举措都可能会影响当前住房消费。从开发来讲,各地政府或将出台更多限制措施继续给热点城市降温。同时,随着防风险措施更加严格,融资渠道进一步收紧,房地产行业可能会在今年年底以及明年出现较大下行压力。

  再其次,二三线城市土地供应节奏将会加快。当前很多城市土地出让速度已经加快,且主要集中在二三线城市。供地节奏的加快可能会缓解目前供应不足的局面。总的来看,土地供不应求的态势会得到缓解,房地产市场也会出现相应调整。

  最后,一二线城效机制实践增多,三四线城市成交价格回落。一二线城市政策导向将更多体现长效机制的创新与实践,三四线城市将更多效仿已出台的政策,逐步达到区域性协调。可以预期,三四线城市将在下半年进入调整期,且时间长于一二线城市。目前,三四线城市购房主力多数是投资型客户,且多来自于周边一二线城市。当地二手房市场不能有效支撑以及未来土地供应增加、投资客退潮后,这些城市的价格将会出现盘整和回落,面临较大压力。

  《中国建设报•中国房地产》:在新的逻辑和形势下,房企应把握哪些原则,采取哪些应对策略?

  张亚峰:面对大变局,房企应把握5个基本原则:一是稳健发展、规模适度,不能盲目地一味追求规模,对风险要有足够重视;二是资金安全有效,资金的安全配置和高效运转非常关键;三是坚持产品升级、服务增值,未来房地产开发是服务增值的平台;四是坚持资源均衡发展,资源的均衡、适配以及产品、业态的比例逻辑是规避风险的重要举措;五是战略合作、共生共赢,对于中小型房企来讲,合作共赢、抱团取暖是重要战略之一。

  《中国建设报•中国房地产》:你认为此次转型会从口号变成行动吗?

  张亚峰:当前行业和房企转型势在必行,决不能只是停留在口号上,必须要付诸实际行动,具体体现在5个方面。

  一是制定合理的拿地策略,重视强化自身的投资拓展能力、商业定位策划能力和商业设计能力,要“因城施策”,由原来的粗犷式扩展转向精细化管理。

  二是采取多渠道低成本筹资策略,高效利用有限的自有资金撬动整个项目。

  三是加快产业结构升级和转型,全面提升多业态物业、自持物业方面的运营能力和增值服务水平。

  四是及时优化调整战略布局、业态比例和产品结构,适配人才、资金、土地等核心资源,强化产业化、特色性、协同性。

  五是广合作,与能够优势互补的企业开展战略合作,抱团取暖、共生共赢、共同发展。

中垠地产张亚峰:稳健者生 合作者赢 运营者胜

  《中国建设报•中国房地产》:对于中垠地产而言,是否有提前布局和应对举措?中垠地产接下来将有哪些创新策略和具体行动?

  张亚峰:2014年中垠地产成立之初,我们就提出了“一主双融”的战略定位:一主,即以房地产开发业务为主线;双融,即逐步实现现代物业和商投联营两个支撑业务的逻辑融合,致力打造城市综合运营商。

  我们始终认为,房地产开发仅是一个基础平台,运营力才是未来房企最大的竞争力。无论是自持租赁、养老地产、产业地产,还是特色小镇、文旅地产等新业态,实际上都是在考验房企的运营力。目前,中垠地产的现代物业板块已经建立起来,下一步,将与国内一流物业品牌合作成立合资物业公司,对内服务中垠地产全国城市房地产开发项目,对外延伸服务其他房地产开发项目。商投联营板块将通过上海中垠国际广场、南京(楼盘)紫金城市广场、济南(楼盘)中垠广场3个旗舰项目,全面提升城市综合运营能力,提升估值水平,放大融资效应,实现资金的有效退出和再循环。

  根据供给侧结构性改革要求和科学论证,我们将通过“产、融、学、研、城”创新模式,充分发挥中垠地产的国资背景和资源优势,强化与地方政府的战略合作,整合新兴产业和优质资源,促进实体经济发展,配合政府全力打造宜业、宜商、宜办、宜学、宜居的智慧、科技、生态新城。“产”,即新产、智产、绿产产业集群、生产中心;“融”,即金融、产融、创融融合平台、创业中心;“学”,即办学、教学、治学的培训营地、交流中心;“研”,即科研、研发、研制的孵化基地、服务中心;“城”,即“产城融合”,产业与城市融合发展,以城市为基础,承载产业空间和发展产业经济,以产业为保障,驱动城市更新和完善服务配套,以达到产业、城市、人之间有活力、持续向上发展的模式。

  无论行业如何变化,脚下的土地和生活的城市始终是我们安身立命的基石。当前,众多老城亟待更新复兴,实现新旧动能转换;众多城镇急需产业培育,实现产城融合、特色发展。所以,中国房地产前方的路还很长,而我们必须行大道、走正路。

中垠地产张亚峰:稳健者生 合作者赢 运营者胜

  

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  • 编辑:Charlie

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